A Câmara de Itapema vota, nesta terça-feira (16/12), na 45ª Sessão Ordinária, dois Projetos de Lei do Poder Executivo (Prefeitura) que alteram a legislação tributária municipal sobre imóveis. Ambos Projetos tramitam com pedido de regime de urgência especial que, se aprovado, permite a votação das matérias já nesta Sessão.
O PL 775/2025 permite atualizar, por decreto, a Planta Genérica de Valores (PGV) usada no cálculo do IPTU (Imposto Territorial Predial Urbano) com critérios técnicos e estudos de mercado. A Prefeitura argumenta que a medida vem corrigir defasagens históricas na base de cálculo do IPTU, promover justiça tributária, adequar os valores venais à realidade imobiliária e padronizar o procedimento conforme a nova sistemática nacional de tributação.
Já o PL 776/2025 revisa dispositivos do ITBI: estabelece parâmetros objetivos de valor venal, cria fluxo eletrônico de informações diretamente com cartórios aumentando a fiscalização sobre os tributos e escalona alíquotas prevendo reajuste gradual até 2027. Segundo a Prefeitura, a mudança segue a decisão do STJ (Tema nº 113/STJ) que define que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais, adequando a legislação municipal à determinação.
Ambos projetos serão analisados em regime de urgência, e só serão votados em plenário, se a urgência também for aprovada. O debate e votação dos vereadores acontece a partir das 18h, e pode ser acompanhado diretamente no plenário da Câmara, ou ao vivo, na transmissão da Sessão pelo canal do Youtube (camaraitapema).
O que propõe o PL 775/2025 (IPTU/PGV)
O projeto acrescenta à Lei Municipal nº 3.001/2011 a possibilidade de atualizar a Planta Genérica de Valores (PGV) por decreto, “observado o disposto no art. 156 da Constituição Federal, com redação dada pela EC 132/2023”. A atualização na PGV que é a base de cálculo do IPTU, deve se basear em critérios técnicos, estudos de mercado, métodos de avaliação e vir acompanhada de relatório metodológico e mapeamento por zonas e tipologias.
O texto frisa que a medida não trata do aumento do tributo, mas da recomposição dos valores venais dos imóveis à realidade do mercado local. Na justificativa, o Executivo pede urgência para viabilizar o lançamento do IPTU de 2026, adequar a base de cálculo e dar segurança ao planejamento fiscal do município.
Na prática, o PL não altera alíquotas, mas pode elevar ou reduzir o imposto conforme a defasagem ou a valorização de cada zona da cidade: onde a PGV estiver abaixo da realidade recente de preços, o valor venal tende a subir e o IPTU acompanha, e onde houver sobrepreço ou desvalorização, o efeito pode ser neutro ou de queda. O texto exige relatório metodológico e mapeamento por zonas/tipologias, buscando dar transparência e previsibilidade ao lançamento do IPTU de 2026.
O vereador Yagan Dadam (PL) propõe um PL Substitutivo à proposta da Prefeitura. Nela, o vereador mantém a possibilidade de atualização da PGV por decreto, porém limita esse ato à correção pela inflação prevista no Código Tributário Municipal. Qualquer reprecificação acima da inflação, para aproximar a PGV ao valor de mercado, passaria a depender de lei específica aprovada pela Câmara, acompanhada dos estudos técnicos. O objetivo, segundo o vereador, é concentrar as correções rotineiras no Executivo, e submeter ajustes mais expressivos ao crivo Legislativo, ampliando o debate público sobre mudanças relevantes na base de cálculo do IPTU.
Se aprovado o PL substitutivo, o PL 775/2025 passa a ser extinto em suas determinações, valendo a matéria substitutiva.
O que é o valor venal e por que ele importa?
Valor venal é a estimativa fiscal do preço de venda à vista do imóvel, calculada a partir da PGV (m² de terreno e de construção × valores por zona e padrão + fatores técnicos). Ele não é um laudo individual como o de imobiliárias; é um parâmetro padronizado para fins tributários. O IPTU utiliza esse valor venal como base de cálculo: se o valor venal sobe/baixa, o IPTU tende a subir/baixar na mesma direção, salvo regras específicas (isenções, travas, descontos) previstas em lei.
O que propõe o PL 776/2025 (ITBI)
O segundo Projeto de Lei em questão altera a Lei Municipal nº 3.002/2011 e promove um pacote de atualização do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O texto reafirma que a base de cálculo do ITBI de Itapema é o valor venal de mercado no momento da transmissão, e segue determinação federal (Tema nº 113/STJ).
Nele, a Prefeitura propõe o aumento gradual da alíquota de 1,5% para 2%, a partir de janeiro de 2027, e traz novos critérios para a apuração do valor venal do imóvel. Mantém 1% para operações no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – incidindo apenas sobre a parcela financiada – e para incorporações com entrega futura, desde que a guia seja emitida até 24 meses após a averbação do imóvel.
Para integralização de imóvel ao capital social, a alíquota é de 1% até 2026 e 1,5% a partir de 2027, se a guia for solicitada em até 90 dias do registro, criando um incentivo temporal à proposta de transição da alíquota. Também disciplina situações específicas: em arrematações, o valor é atualizado pelo INPC; em financiamentos, explicita como apurar a base; e, para terrenos rurais não cadastrados, fixa referência de 8.000 UFRM por hectare.
Nos casos de imóveis em construção ou com entrega futura, a base considera a fração ideal do terreno somada à edificação “como se pronta estivesse” evitando subavaliação na etapa de transmissão.
O PL 776/2025 também fortalece a fiscalização tributária, prevendo o lançamento eletrônico do ITBI com dados enviados diretamente pelos cartórios. Se aprovado, o projeto depende de regulamentações operacionais para detalhar fluxos eletrônicos, modelos de laudos e rotinas de conferência, e passa a valer com a lógica de transição de alíquotas já definida no próprio texto do Projeto.
Repercussão das propostas
Reportagem local destacou que as propostas movimentaram o debate no setor imobiliário, que teme efeitos econômicos de parte das mudanças. A matéria também pontua os principais pontos de mudanças nas propostas da Prefeitura: PGV por decreto (amparada pela EC 132/2023) e ajustes no ITBI com alíquotas escalonadas e novos critérios de valor venal, o que deve movimentar a última Sessão Ordinária do ano na Câmara de Itapema.
Próximos passos e como acompanhar
Os dois projetos serão discutidos e votados em Plenário na última Sessão Ordinária deste ano. Se aprovados, os PL´s seguem para sanção e regulamentação por Decreto (casos em que a lei prevê), quando serão detalhados metodologias, fluxos eletrônicos e procedimentos operacionais. A sessão pode ser acompanhada pelos canais oficiais da Câmara.
